La création d’une société civile immobilière est une option avantageuse pour les propriétaires. L’indivision est courante dans le cadre de propriété partagée entre plusieurs associés. La SCI s’oppose à cette réalité. Elle permet aux associés de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de bénéficier des bénéfices de la société. De même, la création d’une SCI signifie également la contribution aux pertes. Afin de vous lancer dans la création d’une SCI de manière avisée, lisez cet article.
Société civile immobilière : définition
Juridiquement, une SCI est une structure constituée à minima de deux associés permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Vous devez chercher à en savoir plus sur le statut de société civile immobilière avant sa création. Par ailleurs, de façon globale, une SCI est une société, particulièrement crée pour administrer un plusieurs biens immobiliers. Elle peut servir à générer des profits, détenir ou gérer un ou des biens immobiliers.
Par ailleurs, il s’agit d’une société civile selon l’art. 1845 du Code civil et L. 210-1 du Code de commerce. Cela signifie qu’une société civile immobilière n’est pas autorisée à mener une activité commerciale. De ce fait, le statut de SCI n’est pas l’option à choisir si vous envisagez d’acheter et de revendre des biens immobiliers.
Les caractéristiques d’une société civile immobilière
Une SCI est une société avant tout. De ce fait, elle dispose de caractéristiques et de particularités de gestion à connaître.
Le capital social
L’une des bonnes nouvelles est qu’il n’y a pas de capital minimum requis pour la création d’une SCI. En effet, pour la création d’une société civile immobilière, aucun montant seuil n’est fixé. Cependant, les initiateurs doivent spécifier dans les statuts s’il s’agit d’un capital fixe ou variable.
Les apports des associés
Le statut de SCI permet aux initiateurs de contribuer de diverses manières. En effet, l’apport peut être en industrie, en nature ou en numéraire. L’apport en industrie signifie qu’un associé peut contribuer avec ses savoirs, ses connaissances, ses brevets, etc.
L’apport en nature implique la fourniture d’un immeuble ou de biens meubles. Enfin, l’apport numéraire est une somme d’argent apportée comme contribution à la création ou à la gestion d’une SCI.
Les apports engendrent un échange ou des parts sociales. En effet, l’apporteur peut bénéficier d’une contrepartie immédiate ou de titres de société. On peut aussi rencontrer des apports mixtes. Dans ce type contribution, l’associé reçoit des parts sociales ainsi qu’une rémunération immédiate.
L’assemblée générale
Sauf stipulation contraire réf art. 1846 du Code civil, le gérant de la SCI est nommé par les associés. Celui-ci représente la société et se charge de la gestion quotidienne de la SCI. En fonction du sujet au menu, les décisions concernant la société sont prises lors de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Par ailleurs, les agissements du gérant inexistants dans l’objet social n’engagent en aucun cas la société.
Les différentes formes de sociétés civiles immobilières
Il existe diverses formes de sociétés civiles immobilières. Vous devez donc les connaître et savoir les implications de chacune d’elles. Il s’agit entre autres de :
- La société civile immobilière familiale,
- La SCI de gestion ou de location,
- La société civile immobilière de construction-vente,
- La société civile immobilière d’attribution.
La forme familiale de la SCI est idéale en cas de gestion d’un bien ou d’un patrimoine familial. Il s’agit en effet de plusieurs associés issus d’une même famille qui préparent le patrimoine à une succession.
La SCI de gestion ou de location convient à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers. La société civile immobilière de construction-vente est beaucoup prisée. En effet, cette forme juridique de SCI permet d’acquérir un terrain, d’y construire un immeuble à revendre.
Enfin, la société civile immobilière d’attribution est une autre forme intéressante. Elle permet de posséder l’ensemble d’un bien immobilier qui peut être divisé par la suite. Chaque associé contribue à la hauteur de ses moyens sous la forme de parts sociales dans le capital total.
Lors de la division, chacun reçoit une partie du bien immobilier en proportion avec sa part sociale dans le capital de la SCI. Après cela, chaque associé disposera la propriété correspondante de plein droit.
Comment fonctionne une société civile immobilière ?
La gestion d’une société civile immobilière est assez simple. Son fonctionnement émane de l’implication de diverses parties.
Clauses de fonctionnement
Le fonctionnement d’une SCI est régi par les statuts de la société. La rédaction des statuts est libre. Cependant, certaines clauses et mentions doivent apparaître pour garantir le bon déroulement des activités. Elles permettent également de prévenir les éventuelles situations de désaccord. Les mentions en question sont entre autres :
- La durée du mandat du gérant ;
- Les clauses d’entrée et de sortie de la SCI ;
- Les règles relatives aux votes lors des assemblées générales ;
- Conditions et règles relatives à la vente et à l’échange de parts sociales.
Les responsabilités des associés de la SCI
Dans une société civile immobilière, les associés ont une responsabilité indéfinie et non-solidaire. En cas de difficulté à rembourser les dettes de la SCI, les associés peuvent être poursuivis individuellement. Les créanciers peuvent demander un remboursement sur les biens personnels des associés en fonction de leur quote-part.
De ce fait, un associé détenant 50 % des actions d’une SCI peut se retrouver à rembourser 50 % des dettes de la société. Il peut arriver que l’un des associés ne soit pas en mesure d’éponger sa part de dette. Les créanciers n’ont néanmoins pas le droit de poursuivre les autres associés pour cela.
Les droits des associés
Tous les associés d’une SCI ont droit au vote lors des AG ainsi qu’à la répartition des profits sous forme de dividendes. Ils participent à la nomination du gérant et peuvent consulter les documents relatifs à SCI au siège social.
Les formalités de création d’une société civile immobilière
La création d’une société civile immobilière est relativement simple. En un premier temps, il vous suffira de rédiger les statuts de la SCI. Ceux-ci doivent également indiquer le gérant ainsi que le siège social de la SCI qui peut être le domicile du gérant. Ensuite, vous devez constituer le capital de la société qui sera déposé auprès d’une banque.
La démarche suivante consistera à publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales. Enfin, pour clôturer le processus de création d’une SCI, vous devez l’immatriculer. Cela se fait en ligne sur le site officiel du Guichet des Formalités des Entreprises. Après avoir obtenu le numéro d’identification, votre société civile immobilière prend corps.
Les différents avantages d’une SCI
Créer une société civile immobilière est une option ayant de nombreux avantages. Ils s’étendent sur le plan fiscal, patrimonial, etc.
Flexibilité fiscale d’une SCI
Tout d’abord, le statut de SCI offre une grande flexibilité en termes de régime fiscal. Le régime par défaut est l’impôt sur revenu. Dans ce cas, la société ne déclare pas ses bénéfices et n’aura pas à payer d’impôts. Les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI payera dans ce cas 25 % sur les bénéfices de plus de 42 500 €. Le taux d’imposition est réduit à 15 % sur les bénéfices de moins de 42 500 €.
Transmission de patrimoine simplifiée
La SCI simplifie considérablement la transmission de patrimoine. En effet, la gestion du bien immobilier est conservée en cas de transmission aux enfants. L’immeuble reste la propriété de la SCI, mais les parts sociales seront redistribuées aux enfants bénéficiaires.
Flexibilité de choix su capital
Dans le cadre de création d’une SCI, aucun montant minimum n’est requis. Les associés sont libres de choisir entre un capital fixe et un capital variable. En cas de capital fixe, les associés doivent le notifier dans les statuts lors de la création de la SCI. Pour un capital variable, il va falloir définir un montant minimum et un montant maximum dans les statuts.
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