La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique que l’on retrouve habituellement dans les projets immobiliers. Elle présente beaucoup d’avantages comme l’outil de transmission, le fonctionnement personnalisable, le capital libre, le choix de l’imposition des bénéfices, etc. Cependant, la SCI souffre aussi de quelques inconvénients tels que les formalités de création complexes, les responsabilités illimitées des associés, les obligations administratives plutôt contraignantes et les frais cachés. Avant de choisir ce statut juridique, il est très important de connaître les avantages et les inconvénients de la SCI.
Société civile immobilière : ses avantages
Voici les avantages indéniables de la SCI :
La facilité de la gestion et de la transmission du patrimoine
La SCI facilite la constitution, la gestion et la transmission d’un bien immobilier. C’est son principal intérêt. Il existe de nombreux montages juridiques qui dépendent de la situation dans laquelle se trouvent les associés ou le dirigeant. Avant tout, la constitution d’un patrimoine immobilier est considérablement facilitée grâce à la SCI. En effet, les actionnaires peuvent rassembler leurs moyens financiers. Ils partagent ensuite les coûts générés par le projet à plusieurs. L’association peut aussi faciliter l’acquisition de financements bancaires.
En matière de transmission, la société civile immobilière présente plusieurs intérêts. Elle permet en premier lieu d’accomplir des dons successifs de parts sociales tous les 15 ans en franchise de droits. À ce titre, les héritiers deviennent propriétaires du patrimoine immobilier au bout d’un certain nombre de donations. Cette stratégie est impossible à mettre en place en cas d’une détention directe d’un immeuble. Il faut alors donner l’intégralité de l’immeuble, ou rien.
D’un point de vue global, plusieurs outils juridiques permettent d’améliorer le montage et de répondre aux besoins des auteurs de SCI, notamment la protection du conjoint ou du partenaire. Plus précisément le démembrement du droit de propriété attaché aux parts sociales ainsi que la création d’un holding détenant une partie du capital de la société civile immobilière.
Le capital libre d’une société civile immobilière
La loi n’impose pas de capital social minimum à la SCI. Cela veut dire qu’une SCI peut fixer son capital à l’euro symbolique comme la plupart des autres entreprises. Les associés n’auront donc qu’à positionner 1 euro (apport en numéraire). Juridiquement, on peut considérer qu’il est possible de créer une SCI sans apport.
Par ailleurs, il convient pratiquement d’apporter un minimum de fonds. Le montant doit permettre de faire fonctionner l’entreprise et particulièrement de faciliter le décrochage d’un financement comme le prêt bancaire. En général, les banques renâclent le prêt d’argent aux SCI qui ont un capital de 1 euro. Il est important de souligner que les SCI peuvent avoir un capital variable.
Le fonctionnement aménageable d’une SCI
La SCI représente une structure plutôt flexible. Les associés peuvent aménager librement leurs statuts. Ces derniers peuvent fixer les conditions à respecter pour prendre des décisions. (majorité et quorum). Ces statuts prévoient également des modalités différentes suivant la nature des décisions : ordinaires ou extraordinaires.
Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers nécessitent l’acquisition d’un agrément. La double majorité soit la majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales. Toutefois, il est possible de prévoir une liberté de cession entre les associés ou au profit de membres familiaux.
Dans une société civile immobilière, le gérant est le chargé d’affaires légal. Il occupe un rôle central au sein de la SCI. Il dispose des pleins pouvoirs pour gager la société. Néanmoins, les associés ont la possibilité de limiter ses pouvoirs comme ils veulent en insérant des clauses dans les statuts.
La SCI peut définir son régime d’imposition
La SCI propose un cadre favorable à l’optimisation fiscale. Elle peut choisir son régime d’imposition de bénéfice dont l’impôt sur le revenu ou impôts sur les sociétés (IR ou IS). Cette particularité représente un atout majeur puisqu’elle ouvre la porte à des stratégies luxuriantes. Une SCI est généralement translucide sur le plan fiscal. Cela veut dire qu’il n’existe aucune imposition au niveau de la société. Les bénéfices sont ainsi taxés entre les mains des associés. Ces derniers qui seront à leur tour soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers en présence d’associés : personne physique ou bien au régime d’imposition de l’associé s’il s’agit d’une personne morale. Dans le cas d’une revente, la plus-value peut jouir d’une réduction quasi totale d’impôts.
En outre, la SCI peut déduire une fraction de l’immeuble chaque année. On parle alors ici d’amortissement. Cette hypothèse présente l’avantage d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payés chaque année. Si la SCI cède l’immeuble, elle doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value. Aussi, la SCI doit tenir compte les amortissements déjà pratiqués sur le patrimoine. À ce niveau, la taxation peut s’avérer très lourde.
La SCI permet de fractionner l’immobilier de l’activité professionnelle
Sur le plan professionnel, la création d’une SCI présente deux atouts principaux. D’abord, elle permet de préserver le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. C’est-à-dire que l’immeuble dont la société d’exploitation se sert est à l’abri des créanciers de cette dernière. En cas de banqueroute, les créanciers ne pourront s’approprier le patrimoine. Il reste la propriété exclusive de la société civile immobilière.
Par ailleurs, la SCI simplifie la conclusion d’une vente de l’entreprise. Fractionner l’immobilier et l’exploiter permet de ne pas faire figurer le bilan comptable de la société à l’actif. Aussi, celui-ci n’augmente pas la valorisation de l’entreprise. Le coût pour l’acquéreur est moins onéreux et cela simplifie la cession.
Les inconvénients de la société civile immobilière
Les associés ont une responsabilité illimitée
Même si une SCI dispose de son propre patrimoine, celui des associés n’est pas sécurisé en cas de difficultés. En effet, les associés d’une SCI ont une implication indéfinie, mais néanmoins subsidiaire. Illimitée veut dire que leur patrimoine personnel peut servir pour payer les créanciers de la SCI. Le terme subsidiaire est notamment important, car cette mise en cause personnelle nécessite une première action. Cette dernière qui doit rester fructueuse et à l’encontre de la société.
De ce fait, l’implication de chaque associé est toujours proportionnelle à sa participation au capital social. Qui plus est, il n’existe pas de solidarité entre les associés d’une SCI contrairement à certaines entreprises commerciales comme la SNC par exemple. Au final, les créanciers ne peuvent recouvrer qu’une partie de leur dû. Ils doivent aussi acquitter indépendamment chaque associé pour réclamer sa part de participation aux dettes sociales.
SCI : le processus de création à la fois long et complexe
La société civile immobilière est une entreprise civile. Sa création requiert l’exécution d’un certain nombre de formalités légales. L’objectif de cette démarche est l’obtention d’une immatriculation de la SCI dans le registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi que la délivrance d’un extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce.
Pour créer une SCI, il faut :
- Rédiger et signer des statuts qui comportent certaines mentions obligatoires.
- Effectuer les apports en capital.
- Remplir un formulaire M0 société civile.
- Publier une annonce légale.
- Réunir les nombreux justificatifs.
- Établir plusieurs attestations.
- Soumettre le dossier au greffe du tribunal de commerce.
Plusieurs obligations sont à respecter dans une SCI
La possession d’un patrimoine immobilier dans une SCI produit plus d’obligations administratives, fiscales et comptables par rapport à la détention en direct en tant que particulier. La SCI doit avoir une comptabilité. Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie. Les autres sont tenus d’avoir une comptabilité commerciale complète en partie double.
Une déclaration de résultats assez complexe en fonction du régime fiscal doit être complétée et envoyée tous les ans à l’administration fiscale. Aussi, le fonctionnement d’une SCI procrée un formalisme juridique assez lourd. Il faut effectuer une réunion annuelle des associés pour les faire statuer sur les comptes de l’année. L’assemblée générale donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal écrit.
La constitution d’une SCI a beaucoup de frais cachés
La création d’une SCI engendre des coûts supplémentaires dont on ne peut pas se douter. Par exemple, pour mettre en œuvre une politique patrimoniale efficace, il est difficile de prendre les bonnes décisions seul. Pour cette raison, la plupart des créateurs de SCI font appel à des notaires ou des avocats pour leur donner de précieux conseils. Cela permet de sécuriser le cadre juridique de l’opération. Cependant, leurs interventions ont un coût très important.
D’autres frais alourdissent également le coût de la gestion d’une SCI. Par exemple, si une SCI dépose un permis de construire, elle est obligée de recourir à un architecte, qu’importe le projet de construction. À noter que pour les particuliers, un architecte n’intervient que si la superficie du bien représente plus de 150 mètres carrés. En outre, si la comptabilité est obligatoire, il faut prévoir l’aide d’un expert-comptable.
La création d’une société civile immobilière nécessite au moins la présence de deux associés
Une SCI ne peut pas être unipersonnelle. Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés : personnes physiques (particuliers) et personnes morales (autres entreprises). Effectivement, les règles appliquées dans la SCI viennent du Code civil et ne prévoient pas la possibilité d’instituer une société à associé unique que dans deux cas :
- La SASU, acronyme de société par action simplifiée unipersonnelle.
- L’EURL ou société à responsabilité limitée à associé unique.
Il est important de savoir que la réunion de toutes les parts sociales en une seule main ne représente pas un motif de dissolution de la SCI. La société a droit à un délai d’un an pour régulariser sa situation. Si elle ne le fait pas, la SCI peut être amenée à disparaître si une personne ayant un intérêt dépose une requête au tribunal.
